4 月 15 日 , 广州市政府常务会议审议通过了《广州市老旧小区改造工作实施方案》 ( 以下简称《方案》 ) 。广州将健全居民群众参与机制、调动各方参与 , 完善社会治理体系 , 不断探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径。值得一提的是 ,《方案》表示 , 支持小区居民提取公积金 , 用于加装电梯等自住住房改造 , 对于集资加装电梯的居民 , 各区政府根据实际可给予适当的财政补助。

　　重点改造 2000 年底前建成的老旧小区

　　《方案》明确改造对象的老旧小区是指广州市行政区内建成年代较早 , 失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区 ( 含单栋住宅楼 ) , 重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。

　　《方案》明确了两阶段的工作目标。第一阶段 ( 2020 年 7 月— 2021 年 12 月 ) , 完成 2016 年摸查在册、纳入实施计划 , 目前正在推进的 323 个项目 ( 484 个小区 ) 的改造任务 ; 基本建成老旧小区数据库 ; 推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

　　第二阶段 ( 2021 年 7 月— 2025 年 12 月 ) , 按照 " 成片连片 , 分步实施 " 的原则 , 结合老旧小区数据库存量 , 建立储备项目库 , 每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目 , 逐年推进。到 2025 年底 , 基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

　　创新三条改造实施路径

　　老旧小区改造的实施路径也有不少创新。《方案》明确了三条实施路径。一是混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区 , 试点实施 " 留、改、拆、建 " 混合改造 , 支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式 , 引入优质产业、企业 , 高水平统筹推进有机更新。

　　二是企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源 , 引入市场力量 , 可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作 , 基础设施项目特许经营 ( BOT ) 等模式 , 引入企业或国企平台等市场化方式推进 , 实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

　　三是政府与社会投资组合实施。采取 " 政府投资 + 社会投资 " 的组合原则 , 引入社会资本组合实施 ; 对于不具备混合改造实施条件 , 也无法引入社会资本建设运营的小区 , 采取政府 " 保基本 " 的原则实施改造。

　　专业经营单位参与改造享税费减免

　　《方案》明确建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。

　　其中 , 对于专业经营单位 , 落实税费减免政策 , 专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造 , 对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用 , 可以作为该设备的计税基础 , 按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除 ; 所发生的维护管理费用 , 可按规定计入企业当期费用税前扣除。

　　支持小区居民提取公积金改造自住房

　　对于居民出资 ,《方案》提出可采取但不限于以下四种方式。一是直接出资参与改造 , 居民通过集资对楼栋本体 ( 如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等 ) 进行修缮 ; 也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。

　　二是让渡小区公共收益 ( 如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益 ) , 通过引入规模化运营企业运营 , 用于小区的改造和日常维护管理。

　　三是完善小区后续管养 , 小区改造前居民集资建立后续管养基金 , 并承诺引入专业物业管理或准物业管理的 , 优先纳入改造计划。

　　四是支持小区居民提取公积金 , 用于加装电梯等自住住房改造 , 对于集资加装电梯的居民 , 各区政府根据实际可给予适当的财政补助。